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欧阳捷:2017中国宏观经济展望与上市房企策略

[2017-05-18 21:46] 来源:网络整理 编辑:财经时报
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导读: 欧阳捷: 尊敬的各位嘉宾大家好。首先说宏观经济,刚才高盛的专家已经讲了中国经济的问题,大家说的东西都很多,我们只讲一个观点,中国经济正在探底,我们可以看到宏观经济基本上越来越平稳,去年是6.7,1季度6.9,2、3季度保持在7%以上。中央......

欧 阳捷: 尊敬的各位嘉宾大家好。首先说宏观经济,刚才高盛的专家已经讲了中国经济的问题,大家说的东西都很多,我们只讲一个观点,中国经济正在探底,我们可以看到宏观经济基本上越来越平稳,去年是6.7,1季度6.9,2、3季度保持在7%以上。中央对经济会很放心,因此我们会看到中国经济会出现一些我们意想不到的一些情况。

什么情况会出现呢?绿色的线已经开始翘尾了,房地产在下降的,金融在下降的,上面这条红线在去年最高点的时候,那时候中国金融贡献是很大的,而这条线下来了,这条粗的线是中国房地产,中国房地产也下来了。那意味着我们下半年有可能会加息,所以我们看到现在金融加杠杆的情况不会改变,因此我们看到M2增量在逐渐下降,3个月是10.6,4月份是10.5了,下降了0.1个百分点,今年可能跌到10%,10%是我们中国经济M2的一个底线,要有GDP加上CPI,再保留两个点左右的余量,基本上是10%。所以如果钱紧的话央行并不担心钱紧了会影响中国经济的下行。所以我们看到M2在下降。

另外海外黑天鹅被化解,这个正好恰恰如我们中国所愿。在变化当中,包括韩国也是一样。那么现在唯一不确定的是朝鲜,朝鲜不是大问题,朝鲜有核武器,如果真正打仗双方谁都承受不起。现在“一带一路”盛况下说明海外风险在降低,大家在回归经济,而放弃了政治对话。

在这种情况下对于房地产来讲,我们去年底做出一个判断,量平价稳、略有增长,虽然今年1季度有波动,我们稍微有些动摇,说会不会还会这样,但现在看来这个观点是正确的,还会延续下去,所以整个增量,增速上虽然下降了,但增量依然保持正的增长,今年下半年有可能最后我们销售面积、销售额会保持在个位数的增长,但我们因为面积上基本持平,但房价在增长,因此我们销售额可能略有增长。

这里面我们特别强调一下是什么原因,一二线城市进入调控期,整体成交量下降的非常明显,这是我们中国指数研究院的数据,对于微观市场分析是非常有帮助的。一二线城市成交量在明显下降,而且均价下跌的情况也出现了,有8个城市在下跌,当然有些城市上涨了,但上涨总体来讲是被按住了,除了上海一个,上海的情况可能不像这个数据上反映的那么明显,可能是区域板块导致的。所以无量无价不可能大起,就是平稳向下的趋势。

另外三四线城市虽然成交量增长房价不会大起,只要房价没有过快上涨这些城市不会调控。部里面住建部非常关心各个城市的情况,现在监控的包括了县级市,如果有了城市过快的增长,在这种情况下我们相信只要出现了这些上涨的情况都会被按住,所以房价大幅的起来可能也不会延续很久,如果这些城市房价没有过快上涨就没有调控。

所以我们现在看看供给侧改革,我们一直在说供给侧改革大幕没有完全拉开。房价上涨预期,很多人会因为房价上涨而抢购房子,大家都会变成投资者,所以在这种情况下供给侧改革要拉开的。在雄安新区出来之后,大家都去买房了,但是大家没有发现住房城市建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知,商品住宅减少70%,普通住宅减少50%的供应计划,仅仅过了不到两周时间大幅度逆转,连续5年住房供应150万套,跟以往供给侧调控完全颠覆了,就是因为这个原因。

所以在今年6月底以前要求县级以上城市基本上要全部公布3年的土地供应的滚动计划,这个3年连续滚动计划,我们相信如果一旦公布,必须是增加的,如果是减少一定会造成房价上涨预期,这显然是没有办法公布的,各个城市要公布的话一定是公布增加的,哪怕增加一点点。像上海这样的一二线城市可能会少量增加一点,但不会大幅度增加,因为核心区里面没有土地供应,第二就是城市建设的逻辑被颠覆了,因此大量城市也不会大量供应土地。

对于北京这样的城市,是不是真的会增加150万套,大家可以把它理解成政治表态,最后还要看政府的动作。所以大城市我们觉得如果增加了土地供应确实有可能减轻调控的压力,但最后看政府能不能执行到位,对于小城市来讲,确实能够帮助去库存。

当然现在看到调控还在此起彼伏,今天这个城市出来,明天那个城市出来,几乎每天都有调控出来,但这是不是意味着调控就没有尾声?恰恰相反。所以我们可以看到城市的调控一定会一步一步的渗入下去,所以今年3、4线城市会延续去年1、2线城市的逻辑。

现在调控越来越细腻了,细腻到同一个城市一边在放松一边在收紧,现在的调控更加精准了。比如说南京,硕士以上不受限购政策影响,说明南京对于这批人的需求适当做了放松,后面还会看到关于信贷政策的区别化的有条件的放松。

那么调控接近尾声的第二个逻辑是货币政策的翻转,从今年情况来看货币政策正在翻转之中,从M2增量上来看,增量上是逐渐下降的,而且我们看到前年的时候,增量有负的增量,今年4月份我们会发现比3月份M2的总量少了3300亿,就是我们M2总量减少了,钱少了,意味着在银行里面或者对整个经济创造大概1:5的效益会下降,所以对于整个经济来讲是减少1.6万亿的概念,因此这种情况下我们觉得整个经济上不断收紧。所以今年3月份发生过钱荒,那个时候一测试之后大家钱荒了,所以这个点就是掐准的点。

我们可以看到利率增速非常快,现在去杠杆刚刚开始,央行的立场,帮助金融去杠杆,不会发生改变,央行会安抚市场,来对冲监管的条款。右边是逆回扣,公开市场逆回扣,从5月2号开始到现在已经发了6300亿,再加上又做了一个中期借贷便利,这是一种微调的过程。

在这种过程当中央行始终保持市场的流动性的一个相对的稳定,但是面上还是在收,所以我们M2增速在下降,这种情况下可以看到钱少且贵,而且我们增速放缓,对房地产也会产生明显影响,我们房贷的增速一定会下来,但是绝对不能大跌。

所以按贷增速将到个位数。所以市场上新动向就是房企现金流枯竭,从去年到今年我们一直在反复强调这个问题。这是我个人做的微信公众号,1月份会不会降价,最近我们又提出这个问题了。1月份我去了郑州,我们有个同事在郑州,我去了之后问他,说郑州有没有房企想降价?他说恰恰我们想降价。他们一期房子六千多块钱,今年是九千块钱,限购之后他的客户损失了80%,只剩下20%他就要去抢客户,降到八千块钱跟大家去抢,这种情况下意味着市场会出现降价,那么洗牌就出现了。

银监会发布《商业银行押品管理指引》,是你有足够现金流才能拿抵押贷款,你有资产也没用。因此下一步抢购会出现,小房企要甩货出逃,这是非常重要的一个问题。当然我们觉得或许下一步防大落成为调控的新重心,假定房价下降10%,成交量下降10%,房地产投资、GDP会下降多少?“既要抑制资产泡沫,也要防止大起大落”,要保持相对稳定,这是政府希望精准控制我们楼市的波动,但控制的时期非常关键,推车上山非常难,当时让房地产起来非常难,现在下山了,想拽住也不容易,再想推起来更难了,所以这个时间点非常重要。

但又讲一点防大落不等于救市,所以惯性思维肯定要抛弃。具体怎么做?政府可以限价,既限制往上涨,也限制往下跌。所以未来房企,要记住手中有粮,心里不慌,脚踏实地、喜气洋洋,所以要现金为王。第一要研判大势、防患于未然,第二定期进行现金流压力测试、资金盘点,第三加大融资力度和现今储备,第四不浪费资金用于回购、分红、参股,第五控制适当的节奏,投资结构。

第二还是要加速奔跑,第一个加快进度,加力推广、加速推盘;第二个不浪费每个客户;第三个老盘要快速去存货;第四新盘保守定价格;第五高速周转、弯道抢超,因为你能够有快速启动和快速刹车的能力。

最后一个是紧跟市场。主动迎合政府要求、兼并收购;另外合作共赢、减少竞争,发现合作赚的钱不见得比自己单个做挣的钱多;理解客户、做好产品;准备预案、策略应对;伺机扩展、紧跟市场。

最后总结几句话。稳定是大局,波动很正常,调控新目标,涨跌有底线。理解大势,做好自己,争取主动,顺势而为。谢谢大家!