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文／克而瑞研究中心
8月，房地产市场持续低迷，一方面，供应量依旧维持在较低水平，同、环比双双下行，仍是成交不振最大制约因素；另一方面，多城市网签环节加以严控，市场数据难免“失真”，较难反映当下市场热度。而土地市场依旧活跃异常，随着租赁住宅用地在一二线城市大批量供应，土地成交呈现量平价跌走势。
供应：整体新增量环比下降17%
深圳、合肥、苏州倍增
8月，28个重点城市商品住宅新增供应量环比下降17%，同比减少31%。受季节因素影响，7、8月都是传统销售淡季，叠加热点城市预售证审批愈加严苛，两方面因素共同导致供应量持续走低。
一线城市同比下降27%，上海新增供应仅12万平方米，创近年来单月新低，北京、广州虽然环比企稳、均实现正增长，但绝对量仍处低位，唯独深圳加快预售审批，新增供应骤升至95万平方米，刷年内新高；二、三线城市供应量持续回落，同、环比分别减少31%和20%。重庆、青岛、宁波等市环比腰斩，成都、沈阳两市环比跌幅多达80%。这与地方政府从紧执行限价政策不无关系，预售证难拿渐成市场常态。唯有合肥、苏州环比增幅皆超120%，佛山、郑州等新增供应绝对量也创年内新高。
成交：整体成交量同比跌幅扩大至40%
一线城市尤甚达63%
8月，受制于供应持续低迷，成交量依旧维持在较低水平，28个重点城市成交量环比下降6%，环比跌幅略有收窄，但受去年同期较高基数影响，同比跌幅进一步扩大至40%。
一线城市环比下跌3%，同比锐减63%。北京、上海和广州成交量同比均大幅回落，市场热度较去年同期相差甚远，主要还是受极低供应量影响。深圳市场因供应增加而成交量显著放大，以华润深圳湾悦府为例，开盘推出350套房源，销售均价12万/平方米，当天去化率达75%。不过，受备案延迟等多方面因素影响，成交数据尚未得以体现。
二三线城市环比下降6%，同比减少36%。各城市成交表现不一，可以简单概括为以下几点：其一，成都、杭州成交量持续高位运行，杭州房价更是快速上扬，已超越2.5万/平方米“警戒价”；其二，南宁、贵阳等市成交量同、环比双双上行，调控政策相较宽松；其三，长沙、郑州、无锡等市大幅回落，同比跌幅超50%；其四，南京、常州、天津等市同、环比双降，南京更是环比下降52%，主要还是受结构性因素影响，新推案项目均位于高淳、溧水、六合等远郊区域，去化表现平平，成交量大幅回落也属正常现象。
库存：供求比涨跌各半
超过半数城市库存明显回升
8月，多数城市供求比持续低位运行，上海、宁波和福州不足0.3，说明热点一二线城市成交不振主要还是受极低供应量影响，新增购房需求依旧坚挺。受制于地方政府严控网签，深圳、郑州、无锡等市供求比升至高位，并有进一步加剧的趋势。不过，合肥供求比直线提升，现已升至4.42，市场风险值得警惕。我们认为合肥乃是市场变化的重要风向标，下一轮市场调整期或将率先由合肥开启。
多数城市库存量明显回落，重庆、杭州、武汉等市降至历史低位，同比跌幅超50%。因网签受限，深圳、郑州、无锡等市同比有所回升，库存风险尚在可控范围内。合肥同、环比双双上行，涨幅明显高于其他城市，库存风险不容小觑。受制于成交持续低迷，北京、无锡、福州等市消化周期超18个月警戒线。与此同时，杭州、武汉消化周期降至3个月以内，房价犹存较大的上涨压力。
成交结构：中低档占比回落
京沪深市场高档产品占比较大
从价格段分布来看，上海中低档、中档产品成交比重均有回落，北京低档产品比重环比上升5个百分点，但中低档产品有相同幅度下降。此外，深圳中高档、高档产品占比依然较高，超过80%，中高档产品市场占比增加6个百分点。总体来看，京、沪、深市场高档产品市场仍占较大比例。
从面积段分布来看，120平方米以下产品，除上海有明显下滑外，其余城市均有所上升，其中上海90平方米以下产品下滑超9个百分点。而北京则是120-144平方米的产品下滑程度最大，下降幅度达12个百分点。同时，深圳90平方米以下产品占比仍保持在50%以上，且较上月仍有上升趋势。
土地成交环比量平价跌
租赁住房用地开始批量供应
8月份，从CRIC监测的300城经营性土地成交情况来看，成交建筑面积3270万平方米，环比持平，同比下跌11.5%；成交总价1935亿元，同、环比分别下降17.7%和23.6%；成交均价方面，一线城市成交均价持续走高，环比上涨了35%，但受到成交面积限制，一线城市地价上涨并未带动总体平均地价的上涨，本月土地价格大幅回落，降至5919元/平方米，恢复至年内平均土地成交均价。土地成交的平均溢价率并未大幅回落，环比仅下跌4.7个百分点，一线城市本月平均溢价率18.6%，二线城市土地溢价率37.7%，环比微降2.8个百分点；三线城市本月平均溢价率33.4%，环比下跌29个百分点。
分能级来看，一线城市成交建筑面积225.11万平方米，同、环比均大幅下降，降幅分别为41%和46%，占总成交的7%。
二线城市成交面积环比微降2%，成交建筑面积2289.33万平方米，土地成交均价环比回落至5007元/平方米，降幅达到28%，受单价影响，成交金额下滑至1146.37亿元，环比下跌29%。
三四线城市成交面积755.1万平方米，同、环比分别大涨65%和31%，土地均价5159元/平方米，环比回落21%，再度高于二线城市的土地成交均价，成交总金额389.57亿元。
综观：“金九”成交回升幅度有限
二三线城市郊县将成推地主力
我们认为，传统“金九”成色仍在于推案力度，成交量将随供应增加而企稳回升，但幅度非常有限，主要在于热点一、二线城市预售证审批难言实质性宽松，供应低迷走势难改。
从土地市场来看，整体成交走势平稳，三四线城市占比上涨，核心区域地块出让苛刻程度大幅上涨，以此避免新地王的诞生；二三线城市中部分热点城市的主力成交也并非来源于市区，而是周边郊县，土地供应量虽然增加，但市区地块的竞争仍旧较为激烈。
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