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新房少卖四成TOP10房企门槛降10亿

[2017-07-07 11:10] 来源:中国网 编辑:白鸽  阅读量:19077   
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导读: 调控之下,对预售项目“8万元”的取证限制,使得部分项目不得不降低价格预期,平价入市。新京报记者王子诚摄开发商客户减少价格受限房企忧中寻突破几乎所有的房企营销负责人都认为上半年是让人印象深刻的一年,在经历年初的市场疯狂之后,一桶冷水毫不留情地......
新房少卖四成TOP10房企门槛降10亿

调控之下,对预售项目“8万元”的取证限制,使得部分项目不得不降低价格预期,平价入市。新京报记者 王子诚 摄

新房少卖四成TOP10房企门槛降10亿
新房少卖四成TOP10房企门槛降10亿
新房少卖四成TOP10房企门槛降10亿

开发商

客户减少价格受限 房企忧中寻突破

几乎所有的房企营销负责人都认为上半年是让人印象深刻的一年,在经历年初的市场疯狂之后,一桶冷水毫不留情地泼来,使得不少房企负责人在这半年中,多了对市场的预判思考以及尝试创新。

“新政让85%的客户挪不出资金”

“三月之前市场是非常疯狂的,四五月受到政策影响,整个市场很明显疲软了。”某房企北方区域营销总监表示,客户的需求存在,也认可我们的产品,但确实是拿不出钱来了。

“调控之后,最大影响就是客户没钱,我的客户85%以上都是二套,面临卖旧房买新房,受到了很大影响。”北京一名豪宅负责人表示,幸好客户量很充足,最后还能筛选客户资格。

去年“9·30政策”和今年“3·17政策”,让北京豪宅市场遭遇了前所未有的尴尬。一部分报价高的项目无法取得预售许可证,迟迟无法入市。如位于东部的某豪宅公寓项目,原本期望今年的入市价格要达到16万元/平米,最后受制于取证上限,一部分产品延迟入市。

“现在要低调一些,不好去说什么。”一名大型房企人士说,上半年公司在北京的几个项目确实没达到预期。一名北部豪宅销售负责人表示,对于调控的落地公司内部有预期,但没想到这么严。

不过,随着时间推移,拿证入市的项目开始多了起来,高端改善产品成为供应主力。“3·17”新政实施后第一个月,整个北京住宅市场仅有9个项目拿到了预售许可证。从4月17日至5月17日,已有13个项目拿到预售许可证,而即将拿证的项目也多数为高端改善型项目。

虽然受到预售价格管控的限制,取证项目价格基本都在8万元以内,但大部分也都处于7万元-8万元之间的价格段。大量豪宅类项目意欲取证而不得,反而是单价相对较低的别墅项目过关更加容易。

“我们的定价还是遵循既有的思路,在预售证环节没有受到影响,拿了证就卖。”泰禾相关负责人说,别墅的单价本身会低一些,在此时入市有优势。

上述北京豪宅负责人坦言,六七月以来,市场情况逐渐有些好转,很多客户经历过几轮调控,对市场判断比较客观,也没有出现恐慌、悲观的情绪。

弱市抢跑,产品力是王道

进入五六月后,各类纯新盘项目纷纷高调开始亮相,如通州的阳光城京兆府、昌平的泰禾拾景园、亦庄的金茂府等,多个纯新盘项目都开始了蓄客活动。

“我们的一个项目也刚拿到预售证不久,之前没做太多推广,价格预期也符合建委要求,也没有做精装修或加价这些手段。”某房企北方营销总监坦言,他的话语中也透露出担忧,“因为刚开盘不久,也不知道后市能卖多少,尽管下半年市场会有一些恢复,但不乐观。”

“上半年过去了,市场和年初比发生了很大变化,最近我们要盘点业绩,根据市场情况和自身销售,确定新的目标。”该营销总监说,不管市场强弱,我们还是坚信苦练内功、提升产品力是王道。

如在亚豪机构数据中,龙湖长城源著以892套成交量,位列2017年上半年北京商品住宅成交套数第一名。另根据中原地产数据,昌平区的北科建泰禾丽春湖院子,以36.45亿元网签额问鼎上半年北京新建商品房市场新晋销冠。而根据泰禾给出的数据,丽春湖院子实际认购额已超55亿。

弱市之下,万科、远洋、鲁能等房企都在旗下高端项目中积极求变。“3·17之后,市场变化非常大,在销售手段上,按原有的操作很难有效。”泰禾相关负责人坦言,自己从昌平拾景园营销4月样板示范区开放就进入忙碌状态,两个月的蓄客期间,做了很多新的尝试。

“我们离上地、中关村等区域比较近,依靠大数据系统进行精准投放,真正有需求的人就可以看到广告,效果很好。”上述泰禾负责人表示。

为此,项目团队还进行了很多尝试,甚至开展直播看房、看样板间,提高关注度,在其看来,“突破固有的营销模式,有意想不到的效果”。

别墅业主自行装修极其耗费精力与资金,一直是购房“痛点”,今年以来,北京还出现精装交付的别墅项目,这在过去并不多见。

“新一代的叠拼别墅、精装交付,比较符合现代购房人的心理。”泰禾相关负责人表示,之前市场上一些别墅产品更多只是小批量尝试,尺度很小。在他看来,“市场出现波动,产品力突出的房企和项目会更加突出,是一个很好的机会。”

购房者

“组合拳”大作用,换房计划搁置

3月以来,北京楼市调控趋严,“3·17”及“3·26”新政相继出台。在政策的“组合拳”作用下,北京新房市场成交量明显下滑。据亚豪君岳会统计数据显示,2017年上半年同环比,成交量下调幅度都处在40%左右。新政影响下,不少购房者被挡住,交易量基本被“锁住”。

未能完成的网签

3月30日,距离3月15日与房屋中介、购房者签订《房屋买卖业务签订文件合订本》15天后,胡迈再次与购房者签订了《解约协议书》。签完字盖完章,一场房屋买卖交易就此终结。数天后,胡迈将52万定金退还至购房者。

胡迈在北京定居已有12个年头。2013年夏,外地户口的胡迈,因社保中断不满五年,不得不以160余万元全款买下朝阳区北苑一56平米商住房。当时外地就有认房认贷的政策传闻,为保险起见,这套商住房以他母亲的名义买下。

眼看着孩子一天天长大,胡迈计划换置一套位于丰台区园博园旁的新房。3月15日,经父母授权后,胡迈与房屋中介、购房者签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》,以263万的价格出售。

在签订合同后的第二天,北京3·17调控新政出台,实施“认房又认贷”。3·17政策一出,凭多年经验,胡迈察觉出行业的变化,“房价肯定会降下来,是换房好时机”。由于他名下没有贷款记录,按这一新政,胡迈只需支付35%的首付即可重新购置新房。通过“一卖一买”,加银行贷款,胡迈以263万首付,能买到700万的新房。

但令胡迈没想到的是,“3·17”政策后,仅北京市,十天之内就出台了九项调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、离婚买房、过道学区房、学校划片……

如果不是3月26日北京出台商住限购政策,按原计划,3月27日下午1点半,远在贵州的父母就会飞至北京,与购房者签约。受商住限购影响,胡迈与购房者友好协商后终止合同。因打折机票无法退款,胡迈损失了1530元。最终协定,胡迈与购房者各付765元。数天后,胡迈将52万定金退还至购房者。

最为重要的是,商住一时之间无法出售,胡迈拿不出足够的首付,而他的换房计划也便戛然而止。

“被二套”首付能力不足

胡迈的事例并非个例。在北京工作多年的李丹(化名),也于今年上半年终止了换房计划,“现在做梦都买不起了”。

2014年底,李丹在家人支持下,在旧宫购置一套二手房,90平米总价220万左右。想着减轻些贷款压力,她选择了高首付、低贷款,首付160多万,用公积金贷款60多万,每月还4000元。2年后,这套房已升值至500多万。眼看着房价一路高涨,李丹萌发了换房打算:将房子换至市中心。

“我名下这套房值500多万,原本考虑出售后拿300多万,换置1000万的房子,手头再留个200万,足够支撑好多年银行贷款。“3·17”新政一出,我只能放弃这一念头。”李丹说。

新政出台前,李丹已准备将名下公积金贷款全部还清,也已看好丰台西二环附近一新房项目,100多平米,总价1100万,按原来首套房30%的标准,首付400万,手上预留100万,用于每月4万多元的房款,五六年之内都是安全的。

“这个项目地段摆在那儿,上涨幅度肯定比现在住的房子要大。”李丹表示。

然而,李丹未等到该项目开盘,等来的却是楼市新政。北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政,从3月18日开始执行,居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有房贷记录的,二套房首付比例上调为60%以上,且住房贷款的最长期限缩短为25年。这意味着,李丹买房不论公积金贷款是否还清,都属二套房。

“新政把我挡外头了。”李丹无奈地表示,如今她完全打消了换房念头。500万拿出300万去买房,也只能买到500万左右的房子,跟目前所住房子没太大区别,而如果用500万全部用于换房,则还贷压力太大。

事实证明,认房又认贷新政后,很多购房者被“二套”,首付能力不足。

6月商品住宅成交量创16个月新低

据亚豪君岳会统计数据显示,今年上半年,北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)实现成交13464套,成交面积204.59万平米,成交均价44052万元。2016年上半年,北京商品住宅实现成交23917套,成交面积351.63万平米,成交均价34955元/平米。由于包括自住房、商住等单价较低的项目,实际均价与市场感受有一定差距。

调控持续,进入到6月份,北京商品住宅仅实现成交1845套,成交面积28.55万平米,创下了近16个月的新低。

亚豪机构市场总监郭毅认为,“3·17”政策对整体购房需求带来了鲜明影响,2017年上半年与去年上半年相比(同比)、与去年下半年(环比)相比,成交量下调幅度都在40%左右。目前市场的成交均价并没有出现明显下降,但由于主管部门对房价调控力度严格的实施,加上今年四季度开始,限房价的商品房以及自住房陆续入市,会对整个楼市的成交均价形成结构性下拉,预计年底时北京均价水平会得到相应控制。不过,从新房市场看,因受北京土地出让影响,在供应相对低位、逐步攀升的态势下,单盘价格不会出现明显下降。

首开再夺销冠 泰禾“黑马”跃升

首开在北京多次蝉联北京年度、半年度房企销售榜冠军。今年以来,旗下首开·琅樾、首开·璞瑅上半年都有不错表现,和保利、龙湖、住总等行业标杆合力开发的景粼原著、天璞、天誉、棠颂别墅等城市新作,也颇受市场关注。

今年上半年的房企销售排行榜,入榜企业变动较大、企业排名变动也较大。表现为标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升。此外,受今年调控政策影响,尤其是商住项目销售惨淡,去年商住项目销售较多的绿地、和裕、东亚等企业上半年业绩均受到影响。去年榜单第二名的和裕地产、排名第四的远洋地产、排名第五的东亚新华、排名第六的金融街以及排名第十位的绿地集团,纷纷跌出今年上半年的成交排行榜前十。而泰禾、首创、龙湖、住总、城建以及北京科技园建设则纷纷入榜,尤其是泰禾集团今年上半年骤然发力。克而瑞数据显示,受市场下行影响,相比去年上半年,今年上半年北京房企销售金额排行榜的门槛有所降低,由去年上半年的58.89亿降为今年的48.57亿,但占据排行榜前三名的成交金额变化不大,体现了强者恒强的市场趋势。

17个住宅成交额均破10亿

经历了上半年的宏观调控,今年北京新房市场成交量创历史新低,但各类物业成交均价同比去年上半年都呈现上升趋势。

从产品类别看,上半年北京别墅和豪宅市场成交同比去年同期保持稳定,普宅市场下跌幅度较大。自去年开始对于预售项目“8万元”的取证限制,使得部分项目不得不降低价格预期,平价入市,

根据中原地产数据,在项目方面,包括北科建泰禾丽春湖院子、橡林郡、景粼原著、首开华润城、远洋天著春秋等17个住宅项目,今年上半年成交额均突破10亿元大关,中高端项目成就了今年上半年北京楼市。

排名第一的北科建泰禾丽春湖院子持续热销,该区域新入市项目龙樾华府、融创北京壹号庄园等楼盘相继丰富了区域高端市场产品线。

此外,海淀区高端住宅橡林郡成交金额21.31亿元,丰台区新盘首开华润城领驭豪宅市场(售价8万元以上项目),总成交额为20.43亿元,都成为区域或产品类型的抢跑者。

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