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文丨金融之家 药糖
金融之家6月6日讯，当前的楼市调控已经从“面子”调控阶段进入到“底子”调控阶段，在“限卖”政策之后，楼市调控再添“杀手锏”，多地出台新政摁住土地出让价格。说到底，房子是要建在土地上的，管理层摁住地价，对楼市而言无异于“釜底抽薪”!
先来看看管理层控制地价的最新动作。6月2日，南京挂出总面积36.15公顷的11幅地块出售。本次拍卖最引人注目的是，传统的摇号被取消，取而代之的是以竞争保障性住房建设面积的方式定输赢。
具体操作方式为：自本批次土地开始，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积，面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。
公告规定，当住宅、商业地块溢价超出45%时，超出部分不计入房价成本，竞价达到最高限价的80%，申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次保建面积200平方米，认建面积最多者为竞得人。
追溯发现，北京市去年就推出过类似政策。2016年9月30日，北京市出台新的土地出让方式。当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。
随着全国楼市调控不断深入，北京市在控制地价基础之上，又推出了租赁房政策。5月24日，北京市海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房，正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住。这是北京市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目。相关部门表示，未来5年北京还要建设类似租赁住房50万套投入市场，以缓解当前住房供应市场的紧张现状。
有北京市做标杆，各地纷纷效仿。据悉，上海市也在收紧地价，对住宅用地首次尝试招标拍卖复合模式：即按照通过资格审查的有效申请人数确定，人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让;3人以上的，则通过招标方式出让。
无独有偶，作为全国楼市调控热点城市之一的广州市，也开始实施一地一策，组合使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等多种竞价方式控制地价。
有业内人士分析认为，一旦地价被摁住，房价就失去上涨的动力，如果再加大土地供给，楼市就能平稳发展。
事实证明确实如此，限制地价半年多来，效果非常明显。中原地产研究中心统计数据显示，北京已连续出现8宗地块溢价率低于5%，而之前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。5月下旬北京市甚至出现一宗商办用地流标事件，距上次流标已达一年半之久，可见控制地价政策确实收效显著。
再看一下全国控制地价政策的效果。中原地产研究中心最新统计数据显示，2017年前5月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103.8亿元，同比上涨幅度为33%。一二线城市土地出让金同比仍然增长，但土地溢价率在明显降低。特别是一线城市，经营性用地溢价率平均为21%，为近5年最低。严格调控政策下，土地市场明显降温。
值得注意的是，土地市场明显降温的同时，房企的处境却日益艰难。据悉，当前全国能够提供给房地产市场的土地供应量大概在60万亩/年，并且供应量也在逐年递减。在楼市调控不断加码的情况下，房企通过招拍挂等传统方式拿地的难度不断加大。在此前提下，不少大型房企开始选择并购业内中小型房企的方式“曲线拿地”，例如之前融创中国继举牌金科股份之后，又以21亿元的大手笔收购华城富丽的“烂尾楼”，均是出于对其所持土地储备的考虑。长此以往，中小型房企大概率可能会被大型房企吞并，中国房企的“马太效应”日益加剧。
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