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从开发商交房之后，物业管理服务公司便成为了与业主打交道最多的公司，好的物业管理带来的不仅仅是生活上的便利，更是一份安全的保障。业主们为了住得舒心也不会吝啬那点物业管理费，从而催生了一个巨大的物管市场。不管是大型房企还是小型的三方服务公司都瞄准了这个利润增长点，雅居乐也不例外。这不，靠着物业管理服务赚得盆满钵满的雅生活将被分拆至港股上市了！
分拆雅生活上市，业绩亮眼
9月14日，雅居乐发出一纸公告称，公司建议分拆附属公司雅生活的股份在联交所主板独立上市，联交所已确认可进行建议分拆，在联交所申请上市资料中随后出现了“雅居乐雅生活服务股份有限公司”排队IPO的身影。
说起雅生活，可以追溯到1993年。至今已约25年主打物业的雅生活依托着雅居乐不断“买买买”扩大的地产版图渐渐做大做强。2017年，根据中国指数研究院发布的数据，雅生活在综合实力方面名列“中国物业服务百强企业”第13位。截至2017年6月30日，雅生活在中国46个城市提供物业管理服务，在管总建筑面积超过7000万平方米，服务业主及住户逾100万名。
雅生活的主要业务分为三大板块，物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务。根据其财务资料可知，近三年来，不管是收入还是纯利都可谓是十分稳健逐步增长。2017年上半年，雅生活收入约6.92亿元，按年增16.21%，纯利约1.12亿元，按年增长50.84%。仅今年上半年的纯利就达到了16年全年的69.81%，是不是更让人期待今年全年的业绩了呢？同时，近三年来的毛利率也没有拖后腿，均处于稳步上升的趋势。
早在中期业绩会上，雅居乐集团便已坦言将分拆雅生活上市。于2017年上半年，雅生活已派付股息1.07亿元（人民币，单位下同）。截至2017年6月30日，公司宣布派发股息1.6亿元，并于7月派付。该公司更预期，上市后每年派付相当于除税后利润25%的股息。
尽管业绩亮眼，雅生活的资产负债率也一直居高不下，2014年资产负债率高达98.1%，到2017年6月底比率仍达94%。在申请资料中披露的所得款项用途——“将用于寻求精选战略投资及收购机会以及进一步发展战略联盟；进一步开发一站式服务平台；发展‘管理数字化，服务专业化，流程标准化，操作机械化’及用作营运资金及一般企业用途。”当中并未看到集资还债这项，那么这么高的资产负债率，雅生活在上市之前会如何处理呢？
携手绿地，雅生活含金汤匙
6月30日，绿地控股宣布，拟将旗下上海绿地物业100%股权以10亿元的价格转让给雅居乐物业。
8月18日，其全资子公司雅居乐雅生活服务股份获绿地控股集团以人民币10亿元入股，成为雅生活集团长期策略投资者，绿地集团将取得雅生活集团的20%股份。在入股公告中雅居乐称，是次股权的合作是继今年6月底，雅生活集团收购绿地集团旗下一家全资子公司的100%股权后的深层次战略合作。
而是次入股亦完成了一次成功的以股权置换优质资产行动，绿地成功成为了雅居乐的战略投资者和第二大股东，绿地的物业部分成功并入雅居乐进行上市做大盘面，双品牌增值了雅生活品牌效力，此次合作或呈双赢局面。
都说背靠大树好乘凉，雅生活作为第五家在港上市的物管企业，本身就已够吸睛。而雅生活集团在获绿地集团战略入股后，成为了中国物业管理行业唯一一家同时拥有雅居乐集团及绿地集团两大中国一线地产商作为股东的物业服务企业。强大的母企雅居乐大掌柜和后来的绿地二掌柜均表示出鼎力相助态度，雅生活可谓是含着金汤匙上市。
物管企业反超母企
近年来，随着快速城市化进程和人均可支配收入的持续增加，物业服务企业管理的建筑面积和物业数量快速增长。港股市场上从来不缺慧眼识珠之人，自花样年控股旗下彩生活开启物管企业上市后反超母企市值的先河后，港股市场上的物管企业都卯足劲想证明自己的价值。
从一方面来说，背后是不是有个“好妈”或许是物管企业能否受到投资者青睐的重要因素。笔者选取港股市场上与雅生活业务相似的4家物业标的，中海物业、绿城服务和彩生活的静态市盈率均不低于20倍，市值均在50亿港元之上，相比中奥到家这个“没妈”的孩子实在是幸福许多。
另一方面也是因中国物管行业已处在强者恒强，强者通吃的局面中。根据中指院的报告，物业管理行业在经过几十年的发展后，部分物业服务百强企业已加快创新服务和扩大业务规模，市场集中度不断提升。在分散和充满竞争的物业管理行业，大型物业管理公司积极改善其战略布局并加快其扩展速度，并主要透过有机增长及并购增加市场占有率并实现更好的经营业绩。而在提倡轻资产的现在，将物管模块分拆上市实为明智之举，毕竟业主在交房之后都离不开物业管理，该市场空间仍然很大。
在行业内部逐渐洗牌中，没有母企不断扩张的土储和不断提供的物管面积的小型物管企业便尤为吃亏。但就雅生活而言，论拼爹的实力上面，有雅居乐和绿地两大股东的加持，腰杆自然硬气。但物业增长的势头和房地产行业息息相关，现下已有不少投资者看淡市场，如何在房地产行业的下行周期中保持高速增长并给股东带来满意的回馈，应是雅生活在上市后应考虑的首选问题吧！
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